流拍或源于土地開發(fā)約束較多
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似地塊最大的問題其實(shí)還是因?yàn)槠鹋膬r(jià)很高，20多億元，即便是有實(shí)力的房企，也是有很大的資金壓力。而且配建等約束會(huì)使得企業(yè)認(rèn)為此類賬目不劃算。相比北京等城市近期的流拍，此次此類地塊屬于豪宅區(qū)，這使得土地的定位比較困難。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，近日，寶安區(qū)鐵崗地塊出現(xiàn)了流拍。該地塊是今年以來推出的第7宗掛牌出讓的住宅用地。除上述地塊以外，今年深圳共推出了6宗商品住宅用地，均成功掛牌成交。其中，3宗商品住宅用地溢價(jià)30％—40％，其余3宗均為“只租不售”的商品住宅用地。這6塊地的出讓，實(shí)際上己完成了今年商品住宅的用地供應(yīng)任務(wù)。
王鋒認(rèn)為，寶崗地塊流拍可能存在以下兩方面原因。一是與市場(chǎng)預(yù)期存在偏差。該地塊擬定用地出讓方案時(shí)，從節(jié)約集約利用土地角度出發(fā)，根據(jù)片區(qū)規(guī)劃研究情況，提高了用地容積率，并將規(guī)劃用地性質(zhì)從“居住用地”調(diào)整為“居住用地＋商業(yè)用地”，相應(yīng)增加了部分辦公和商務(wù)公寓建筑面積，這可能在一定程度上影響了項(xiàng)目盈利能力，與該片區(qū)規(guī)劃功能定位及市場(chǎng)預(yù)期存在一定偏差。二是出讓的時(shí)機(jī)問題。據(jù)部分房地產(chǎn)商反映，出于降低年末現(xiàn)金流出、保持公司凈負(fù)債率在合理范圍等綜合考慮，加上年末資金流緊張，只能放棄參與競(jìng)買。
王鋒認(rèn)為，這塊地雖然流拍，但不會(huì)影響今后深圳住宅用地的持續(xù)供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。一是深圳緊張的人地關(guān)系，導(dǎo)致住房市場(chǎng)供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張。按照“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的要求，今后深圳不但要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，保持現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控成果；還要持續(xù)增加各類住宅用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系，滿足各類住房需求，實(shí)現(xiàn)廣大居民住有所居。二是調(diào)整好住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和時(shí)序。對(duì)今后擬供應(yīng)的地塊，要加強(qiáng)片區(qū)規(guī)劃研究，進(jìn)一步與市場(chǎng)需求相銜接，調(diào)校規(guī)劃條件與供應(yīng)方案；同時(shí)，要把握住宅用地供應(yīng)時(shí)機(jī)，提高供應(yīng)效率，進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，滿足市場(chǎng)需求。（記者 李榮華）
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