陳藹貧

1962年出生于安徽合肥，無(wú)黨派人士，著名房地產(chǎn)研究專家、原深圳物業(yè)管理研究所所長(zhǎng)?，F(xiàn)任深圳市住房研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、深圳市決策咨詢委員會(huì)委員、第六屆深圳市政協(xié)委員。

原標(biāo)題：

陳藹貧：為深圳住房保障建設(shè)傾力獻(xiàn)策

深圳晚報(bào)2019年02月17日訊 深圳成就了千千萬(wàn)萬(wàn)的深圳人，也是我夢(mèng)開始的地方，成就了現(xiàn)在的我。來(lái)自五湖四海的深圳人讓深圳迸發(fā)了無(wú)限的活力，很好的法治化和市場(chǎng)化環(huán)境以及永不止步的創(chuàng)新改革，造就了深圳這片熱土。在這片土地上，我依然有夢(mèng)。未來(lái)，我將攜手同仁，將深圳市住房研究會(huì)打造成為中國(guó)的“蘭德公司”。不僅為政府服務(wù)，繼續(xù)參與政策法規(guī)的制定，還要為社會(huì)和市場(chǎng)服務(wù)，為深圳的建設(shè)添磚加瓦，為建設(shè)“美麗深圳”作出自己的貢獻(xiàn)。

壹

我最早想去海南從事證券行業(yè)，偶然路過(guò)深圳，便喜歡上了這個(gè)充滿活力的城市。即使返回故鄉(xiāng)，依然魂?duì)繅?mèng)繞，于是決定在深圳發(fā)展。

路過(guò)深圳念念不忘

我出生于安徽合肥的一個(gè)普通干部家庭，1982年我從安徽省財(cái)政學(xué)校畢業(yè)后留校任教，后考入上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，畢業(yè)后又回到故鄉(xiāng)，在安徽省財(cái)政學(xué)校教了多年財(cái)政學(xué)和經(jīng)濟(jì)法課程。幾年的教學(xué)工作，使我養(yǎng)成了讀書、思考和寫作的習(xí)慣。

1995年，我離開故鄉(xiāng)來(lái)到深圳。當(dāng)時(shí)我本想去海南從事證券行業(yè)，僅是路過(guò)深圳。沒(méi)想到在街頭遇到了我教書時(shí)的一位同事，他鄉(xiāng)遇故知，分外高興，談話間他極力挽留我在深圳發(fā)展。有天深夜，我從居住的紅嶺大廈的窗口往下看，人潮川流不息，人們的腳步急促而堅(jiān)定。我瞬間被一個(gè)念頭擊中：我要留在深圳！

可拳腳還未來(lái)得及施展，因父親生病，我回鄉(xiāng)照料。半年中，我不止一次夜里夢(mèng)回深圳，夢(mèng)到那川流不息的人潮。父親身體康復(fù)后本想留我在身邊，可看我如此熱愛(ài)深圳，還是放手讓我回來(lái)了。

1996年回到深圳后，我以第二名的成績(jī)考入廬山置業(yè)公司，被分配到其下屬的物業(yè)管理公司任經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理，主要工作任務(wù)之一是負(fù)責(zé)深圳“廬山大廈”等項(xiàng)目的“創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)”和物業(yè)公司IS09000質(zhì)量認(rèn)證。“創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)”是當(dāng)時(shí)中國(guó)物業(yè)管理的最高榮譽(yù)，IS09000則是風(fēng)靡全國(guó)的質(zhì)量管理體系認(rèn)證。

當(dāng)時(shí)深圳物業(yè)管理界群雄并起，我卻還是十足的門外漢。為了突出重圍，我從零開始學(xué)習(xí)研究物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)。在我和團(tuán)隊(duì)的不懈努力下，“廬山大廈”項(xiàng)目?jī)H用一年就拿到了國(guó)家優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的榮譽(yù)，物業(yè)管理公司也順利通過(guò)了IS09000質(zhì)量認(rèn)證，我也真正進(jìn)入了物業(yè)管理業(yè)。

走上物業(yè)管理研究之路

上世紀(jì)90年代，全國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理還比較落后，但深圳一直走在前列，不斷創(chuàng)新。

一方面，是1988年深圳房改后，亟需物業(yè)管理。另一方面，深圳實(shí)施機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤體制改革，大量后勤單位“轉(zhuǎn)企”為物業(yè)管理公司，激烈的競(jìng)爭(zhēng)也促進(jìn)了整體管理水平的提升。

但行業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中難免會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，深圳的物業(yè)管理行業(yè)也是如此。

例如，物業(yè)管理的屬性問(wèn)題，是商品還是公共產(chǎn)品或是準(zhǔn)公共產(chǎn)品；“業(yè)主大會(huì)”究竟是什么組織，其為什么“只能當(dāng)原告，不能當(dāng)被告”，是否存在“只有權(quán)力，沒(méi)有義務(wù)的問(wèn)題”；中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的“市場(chǎng)化”過(guò)程是否存在問(wèn)題，中國(guó)物業(yè)管理是否存在超前問(wèn)題；中國(guó)物業(yè)管理的集約化、規(guī)模化、經(jīng)營(yíng)模式“路在何方”等。

我開始“發(fā)聲”，就這些問(wèn)題發(fā)表了一些專業(yè)性的文章，呼吁法律的保障，并身體力行在所在公司系統(tǒng)推動(dòng)改革創(chuàng)新。

后來(lái)，我被選調(diào)到集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，這非但未使自己遠(yuǎn)離物業(yè)管理，反而得以從更高的角度多維觀察思考物業(yè)管理。不知不覺(jué)間，我踏入了物業(yè)管理研究的行列。

1999年，我離開公司來(lái)到深圳市房地產(chǎn)管理培訓(xùn)中心，從事物業(yè)管理培訓(xùn)。那段時(shí)間，我和同事們幾乎跑遍了全國(guó)，向全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理、高管推廣深圳在物業(yè)管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

高強(qiáng)度工作使我對(duì)物業(yè)管理的研究更加深入，在《中國(guó)物業(yè)管理》和深圳的《住宅與房地產(chǎn)》雜志發(fā)表了許多論文，引起了物業(yè)管理研究界的注意。2005年，在深圳物業(yè)管理研究所董事會(huì)的邀請(qǐng)下，我開始擔(dān)任研究所所長(zhǎng)。

▲2007年6月，陳藹貧在“物權(quán)法與物業(yè)管理專題報(bào)告會(huì)”作專題報(bào)告。

?2010年，陳藹貧（右一）參加香港城市大學(xué)國(guó)際學(xué)術(shù)交流。

?2011年11月，陳藹貧（左一）在福田區(qū)水圍村綜合整治現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。

?2014年9月，陳藹貧（右三）參加相關(guān)座談會(huì)。

貳

“公共租賃住房”和“安居商品房”的概念提出并實(shí)施后，深圳的住房保障真正實(shí)現(xiàn)了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。

參與住房保障研究

我剛到深圳物業(yè)管理研究所時(shí)，研究所面臨著財(cái)務(wù)虧損、人員流失、研究課題枯竭等問(wèn)題。2006年恰逢機(jī)構(gòu)改革，深圳物業(yè)管理研究所被歸入原深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱為原國(guó)土房產(chǎn)局）旗下，迎來(lái)了新的機(jī)遇。

起初，研究所和原國(guó)土房產(chǎn)局互不了解，我要求全所上下“只求耕耘，不問(wèn)收獲”，主動(dòng)為局里做了很多工作，如參與各種會(huì)議、建言獻(xiàn)策等。這種高強(qiáng)度的參與讓我們成為了體制外的重要力量，贏得了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的信任。此后，政府開始支持我們研究所的工作，研究所的發(fā)展步入了正軌。

同年，全國(guó)房?jī)r(jià)開始上揚(yáng)，住房保障成為一個(gè)全國(guó)性的民生問(wèn)題。為了解決該問(wèn)題，國(guó)務(wù)院發(fā)文，明確要求各級(jí)政府加強(qiáng)住房保障工作，深圳也配套出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)住房保障工作的意見(jiàn)。

2007年，深圳市多名人大代表提出了一個(gè)關(guān)于住房保障的重點(diǎn)提案，意在緩解人民群眾住房困難問(wèn)題。市政府將此提案交由原國(guó)土房產(chǎn)局辦理。由于此事關(guān)乎民生，局里高度重視，調(diào)集了各方力量，研究所在其中擔(dān)任了重要角色。

大家加班加點(diǎn)、夜以繼日、斟字酌句，終于不負(fù)重托，圓滿完成任務(wù)。時(shí)至今日，我依然記得當(dāng)時(shí)市人大批復(fù)重點(diǎn)提案的兩句話：“重點(diǎn)提案辦得好，材料寫得也好！”

此后，研究所的工作重心也開始轉(zhuǎn)向深圳住房保障研究。

緊急之下提出“公共租賃住房”概念

2006年年底，在深圳市政府?dāng)M定2007年政府工作報(bào)告的內(nèi)部工作會(huì)議上，市里主要領(lǐng)導(dǎo)提出要在2007年年底前，向全市中低收入家庭提供6000套經(jīng)濟(jì)適用房，這其中包括僑香村、深云村和桃源村二期的房子。但后來(lái)在研討時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，僑香村、深云村的房子不能納入經(jīng)濟(jì)適用房，如此一來(lái)，可用經(jīng)濟(jì)適用房缺口多達(dá)近3000套。

但提供6000套在內(nèi)部工作會(huì)議上已定下，只能想辦法解決。

當(dāng)時(shí)，深圳原有的保障房形式有兩種，即用來(lái)出售的經(jīng)濟(jì)適用房和租賃給“雙特困戶”的廉租房。但有不少市民既買不起經(jīng)濟(jì)適用房，又不能享受廉租房政策，兩者之間存在一個(gè)住房保障的“夾心層”，即使政府足額提供6000套經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)“夾心層”仍然無(wú)法惠及，必須另辟蹊徑。

于是我們向原國(guó)土房產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)提出是否可以在此思路上進(jìn)行突破。很快，上下各方形成共識(shí)，增加深圳住房保障的品種——公共租賃住房。隨即我們撰寫了深圳公共租賃住房研究報(bào)告，在得到原國(guó)土房產(chǎn)局主要領(lǐng)導(dǎo)同意后，我和局分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)處室領(lǐng)導(dǎo)前往北京，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)作匯報(bào)。當(dāng)時(shí)住建部保障司領(lǐng)導(dǎo)在聽(tīng)取匯報(bào)后當(dāng)即在報(bào)告上批示，建議解決兩個(gè)“夾心層”住房問(wèn)題，即在深圳提出的“夾心層”基礎(chǔ)上，擴(kuò)大公租房的覆蓋面，同時(shí)解決既買不起商品房，又不能享受經(jīng)適房的另一個(gè)“夾心層”住房問(wèn)題。

深圳公共租賃住房的閃亮登場(chǎng)，不僅解決了3000套供應(yīng)住房的缺口，更把深圳的住房保障制度推進(jìn)了一大步。

2008年，《深圳市公共租賃住房管理辦法》頒布實(shí)施。2012年，住建部頒布了《公共租賃住房管理辦法》，其中吸取了很多深圳的經(jīng)驗(yàn)，深圳模式再一次在全國(guó)推廣。

“定地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”

2010年，深圳市住房研究會(huì)成立，由我擔(dān)任會(huì)長(zhǎng)。那年住房研究會(huì)最重要的貢獻(xiàn)之一就是參與起草了《深圳市安居型商品房管理辦法》。

在這個(gè)文件中，深圳又首先提出了一個(gè)概念——“安居型商品房”。

“安居型商品房”面向具有深圳戶籍并且沒(méi)有房子，不屬于經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍又買不起市場(chǎng)商品房的市民。原有的公共租賃房概念只解決了住房“租住”的問(wèn)題，我們意圖通過(guò)“安居型商品房”解決住房“購(gòu)買”的問(wèn)題。

當(dāng)時(shí)，在起草這個(gè)文件的過(guò)程中，我們遇到了一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題：“安居型商品房”的地價(jià)怎么定？

過(guò)去有種叫“限價(jià)商品房”的保障房“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”，即土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，政府對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，由開發(fā)企業(yè)競(jìng)地價(jià)，實(shí)際是企業(yè)讓利。但由于企業(yè)不愿單方面讓利，導(dǎo)致這種房在拍賣中經(jīng)常流標(biāo)。當(dāng)時(shí)深圳只有一個(gè)項(xiàng)目成功，后幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，方才實(shí)現(xiàn)銷售。

因此我們提出“定地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”，在安居型商品房中，政府首先在地價(jià)上讓利，安居型商品房地價(jià)是評(píng)估價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)加起來(lái)除2，基本是市場(chǎng)價(jià)的三分之一?！案?jìng)房?jī)r(jià)”則是要開發(fā)商反向往下競(jìng)價(jià)。深圳安居型商品房推出后，實(shí)際價(jià)格基本不超過(guò)市場(chǎng)價(jià)的百分之五十，解決了深圳人才和“夾心層”群體的購(gòu)房問(wèn)題。

自這一概念落實(shí)后，深圳的住房保障真正實(shí)現(xiàn)了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。

叁

實(shí)現(xiàn)每個(gè)人的安居夢(mèng)仍任重而道遠(yuǎn)，但深圳已經(jīng)風(fēng)雨兼程。我相信，在法治化、市場(chǎng)化的力量下，深圳的未來(lái)會(huì)更加美好。

房改任重而道遠(yuǎn)

2012年，在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們參與起草了《深圳市住房保障制度改革創(chuàng)新綱要》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》）。即使從今天來(lái)看，這個(gè)文件仍具有高度的前瞻性。

在《綱要》中，我們提出建立保障性住房輪候制度，輪候信息向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)保障性住房陽(yáng)光分配。后來(lái)實(shí)施的過(guò)程中，出現(xiàn)了一些爭(zhēng)議，當(dāng)時(shí)面對(duì)質(zhì)疑，我們傳達(dá)的理念是“誠(chéng)信申報(bào)”，每個(gè)人簽署承諾書，對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，政府保留核查權(quán)。一旦查實(shí)，違法者將面臨全國(guó)最嚴(yán)厲的處罰，不僅終身取消申請(qǐng)資格，還將面臨最高罰款20萬(wàn)元。

我們還提出保障房要封閉運(yùn)作，杜絕保障房流向商品房，斬?cái)啾Ｕ戏揩@利的鏈條。過(guò)去保障房可以進(jìn)入商品房市場(chǎng)，吸引了一些不符合條件的申請(qǐng)人違規(guī)尋租，利用其增值空間賺取利潤(rùn)，而作出這樣的規(guī)定，旨在從根本上杜絕以此渠道獲利，還住房保障初衷。目前，人們對(duì)這一制度已經(jīng)形成共識(shí)，并將在之后住房制度改革文件中逐步體現(xiàn)。

在住房保障的基礎(chǔ)上，深圳一直重視人才隊(duì)伍的建設(shè)。在深圳發(fā)展過(guò)程中，人才非常重要，也是一座城市的根本。

2018年8月，我們參與了《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》的起草。文件對(duì)保障對(duì)象作了更加明確的劃定，更重要的是明確提出了對(duì)人才住房的側(cè)重，配合整個(gè)深圳人才戰(zhàn)略。

當(dāng)然，目前輪候庫(kù)中的輪候家庭如何消化，新舊政策如何銜接，都是下一步無(wú)法回避的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)每個(gè)人的安居夢(mèng)仍任重而道遠(yuǎn)，但深圳已經(jīng)風(fēng)雨兼程。

未來(lái)仍充滿希望

深圳市住房研究會(huì)雖然是個(gè)體制外的機(jī)構(gòu)，但“位卑未敢忘憂國(guó)”，致力于做中國(guó)“蘭德公司”，依然是我們的夢(mèng)想。未來(lái)，我們將從自我改革開始，為社會(huì)和市場(chǎng)提供更多的服務(wù)。不僅助力深圳住房保障的改革，也增加市場(chǎng)化運(yùn)作的比例。通過(guò)我們的研究讓開發(fā)商、居民都能有一個(gè)參考方向，引導(dǎo)大家一起創(chuàng)造一個(gè)更宜居的城市，使城市的布局更加合理，也讓未來(lái)的住房業(yè)有更大的發(fā)展空間。

一直以來(lái)，深圳最吸引我的地方有三個(gè)，一是深圳的法治化、市場(chǎng)化環(huán)境，二是深圳的包容文化，三是深圳的自然環(huán)境。

我相信深圳的未來(lái)會(huì)更加美好。

口述時(shí)間

2019年1月2日下午

口述地點(diǎn)

深圳市建藝大廈9樓

本期采寫

深圳晚報(bào)記者周婉軍 實(shí)習(xí)生康銘祥