昨天,國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》的通知。通知中最引人注目的內(nèi)容為:繼續(xù)加大戶籍制度改革力度,在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上,城區(qū)常住人口100萬至300萬的大城市,要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市,要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。
2020年實現(xiàn)1億非戶籍人口在城市落戶,該目標早在2014年就已提出。新政的出臺意味著目標取得決定性進展,也意味著更多人要進城安家落戶,加之很多城市的限購政策均將買房與戶籍掛鉤,因此,一些輿論將新政解讀為樓市的重大利好,但這或許是一種誤讀。
毋庸諱言,中國房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程的步調(diào)幾乎一致。統(tǒng)計數(shù)字表明,從2000年到2018年,我國的城鎮(zhèn)化率從36.2%上升到58.5%。城市的戶籍率卻明顯落后,按2016年有關(guān)文件的要求,到2020年,全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提高到45%。也就是說目前城鎮(zhèn)化率與城市戶籍率之間,差了十幾個百分點。
這個差距導致一些問題出現(xiàn),由于中國戶籍制度中附著了義務(wù)教育及其他公共資源的分配權(quán)利,城市也多以戶籍人口為基數(shù),進行公共資源的投入與配給,導致一些群體哪怕買了房,也無法享受和戶籍居民同等的福利待遇,留守兒童的出現(xiàn)與此也有關(guān)系。
中國勞動人口紅利的逐步減弱,讓很多城市開始重新看待人才與人口資源。近些年更是爭相降低入戶門檻,以吸引人才與人口的流入。據(jù)媒體統(tǒng)計,僅2019年發(fā)布各種人才引進與落戶政策的城市已超50個,力度與數(shù)量都刷新歷史紀錄,特別是二、三線城市,落戶與補貼購房等政策更如井噴般涌現(xiàn)。
但買房落戶的效用正日益遞減。原因主要有三點:一是人口引進政策日漸寬松,只要符合條件不買房也能落戶;二是留住人才靠的是就業(yè)機會與民生福利,如果經(jīng)濟發(fā)展程度與公共資源配套跟不上,靠購房入戶和優(yōu)惠是留不住人的;租購?fù)瑱?quán)政策的施行推廣,讓不買房者也有可能享受公共福利。鑒于此,就算政策允許一些城市敞開入戶,也未必能推動當?shù)貥鞘猩蠞q。
房企開發(fā)方向的轉(zhuǎn)變也可以佐證上述觀點。據(jù)媒體近日報道,過去3年,一、二線城市嚴格限購限價的溢出效應(yīng),以及棚改貨幣化安置的加持,讓大量的資金和需求流向三、四線城市。但自去年四季度以來,三、四線城市樓市開始放緩、需求不再,開發(fā)商轉(zhuǎn)而在開始回暖的一、二線城市“搶地”。
深入分析新政,會發(fā)現(xiàn)其目的是為了推動大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展:比如在中小城市適度增加公共資源供給、縮小城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)差距、提高城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建管能力等,甚至提到新設(shè)立和搬遷轉(zhuǎn)移職業(yè)院校,原則上優(yōu)先布局在中小城市、將更多三級醫(yī)院布局在中小城市等。
純粹靠市場競爭,一、二線城市對人才與人口的吸引力必定更勝一籌,但將導致大城市病的出現(xiàn)。要增加中小城市的吸引力,則必須縮小發(fā)展差距和居民生活水平差距。布局合理才能協(xié)調(diào)發(fā)展,這才是新政更高的目標;當然,目標一旦實現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)必定從中受益。(本報評論員胡蓉)