2018年，深圳這座改革開放的先鋒城市正式宣布：住房體制二次巨變！重磅消息一出，眾人驚醒。當(dāng)年深圳正式發(fā)布的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，意味著向來有“先行先試”之稱的深圳房改，終于在深圳落地。

深圳這次房改，不僅僅是簡單的一場樓市調(diào)控，更意味著樓市制度的一次重大轉(zhuǎn)變！

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所有人都買得起房？

（圖片來源深圳晚報(bào)）

那么，接下來，我們還能向誰學(xué)習(xí)？答案是新加坡。

新加坡國土面積極小，只有626.4平方公里，如此彈丸小國卻在世界上第一次兌現(xiàn)“居者有其屋”的承諾，以政府的力量實(shí)現(xiàn)了絕大多數(shù)國民的安居夢。

更值得我們關(guān)注的是，新加坡經(jīng)濟(jì)的主要來源是外貿(mào)和產(chǎn)業(yè)，憑此躋身于世界主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)國之列，房地產(chǎn)對國家經(jīng)濟(jì)的影響有限。

我們應(yīng)當(dāng)從以下方面借鑒學(xué)習(xí)新加坡的住房制度：新加坡的住房體系以公共為主，私宅為輔。在立國之初，便將公共住房建設(shè)作為優(yōu)先任務(wù)，目前形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構(gòu)成的住房體系。

新加坡的組屋與我們的廉租房略也有相似之處，這些租屋一般是政府出資購買，然后租給窮人，租金只是象征性收取，只占窮人收入很小的一部分。這類房屋在新加坡住房市場占比高達(dá)八成。

新加坡組屋的每平米房價(jià)被嚴(yán)格限定在城市月均收入的2倍，換句話說一個(gè)家庭一個(gè)月能買1平米的這種組屋。這種房子面積不大，通常也就是50-60平米，一般的新婚夫婦也能夠用5年時(shí)間買起這樣一套房子。

除此之外，新加坡在核實(shí)收入后，可以通過多渠道發(fā)放最多80-90%的貸款，那么也就是說新婚夫婦半年到一年就能攢到首付，方便低收入居民早日住到房子。

新加坡還另有一種類型房屋——共管公寓對社會(huì)提供，這種房屋質(zhì)量比租屋更高一層，其價(jià)格一般為純商品房的七成，每平米房價(jià)大概是家庭月收入的1.5倍左右，換言之一個(gè)家庭努力十年就可以買一套這樣的房子，10年后這房子還可以自動(dòng)私有化。

在如此大的保障房供給之下，新加坡的商品房價(jià)格仍然保持平穩(wěn)，平均價(jià)格只是組屋的三倍，也就是說即使是一套純商品房，新加坡普通家庭奮斗15年，也能買得起了。

而為了保正不被不法之徒薅羊毛，新加坡制定了嚴(yán)刑峻法。新加坡規(guī)定申請組屋要提交真實(shí)合法的材料，如果有弄虛作假會(huì)被罰款甚至6個(gè)月監(jiān)禁，另外這個(gè)房子也是5年不許賣，過了5年要賣還得經(jīng)當(dāng)?shù)卣块T審核批準(zhǔn)，基本上杜絕了炒房的可能。

總而言之，新加坡把國內(nèi)房屋分成保障房和商品房兩類，前者政府主導(dǎo)，面向普通居民；后者歸于市場，服務(wù)有錢人。這樣情況下，商品房市場漲多少，對普通居民影響有限，而且這部分的收入還成為了政府的收入主要來源。在房屋面積方面，新加坡執(zhí)行區(qū)別化對待，福利性質(zhì)越強(qiáng)的居所，面積越小，反之則越大。以防止這種政策變成生產(chǎn)懶人的溫床。

這樣一來，低收入群體的“有房可住”與地方政府的“有錢可收”，這兩個(gè)看似無解的矛盾就能完美解決。

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“住房公有制”時(shí)代來了嗎？

（圖片來源深圳商報(bào)）

了解了新加坡的制度，我們再回頭來研讀深圳的“房改”政策，便可以看到很多與新加坡的相似之處。

從2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供應(yīng)只有40%。

到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房將達(dá)170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類保障性住房總量將不少于100萬套。

人才住房：價(jià)格為市場價(jià)的60%左右，面積小于90平，可租可售。

安居型商品房：價(jià)格為市場價(jià)的50%左右，面積小于70平，重點(diǎn)面向符合財(cái)產(chǎn)收入限額標(biāo)準(zhǔn)的本市戶籍居民，可租可售、以售為主。

公租房：租金為市場價(jià)的30%左右，特困及低保、低保邊緣家庭最低可降至10%。重點(diǎn)面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，面積30-60平為主。

由此可見，60%的新增住房是政府控制的政策性住房，市場上新增的商品房只占總量的40%。保證一定小規(guī)模數(shù)量的商品房供應(yīng)，既為高端需求提供了出口，而商品房的稀缺性也保證了房價(jià)不跌，為地方收入提供條件。

可以見得，中國住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)正悄然發(fā)生變化——1998年“房改”之后歷經(jīng)二十年，我們正在迎來新的“住房公有制”時(shí)代！

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樓市未來在哪里？

（圖片來源深圳特區(qū)報(bào)）

我們試想一下，“深圳”的房改模式如果在全國推行，那么接下來國內(nèi)會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一部分是開發(fā)商建設(shè)的真正的商品房，這部分地價(jià)高、房價(jià)高。

另一部分是政府建設(shè)或者政府控股的國有企業(yè)建設(shè)的大量租賃房，這部分土地出讓價(jià)低，租金低。

未來，中國將會(huì)形成一套以新加坡為師而兼具“中國特色”的住房模式——商品房（市場化，價(jià)高者得）+平價(jià)住宅（共有產(chǎn)權(quán)房，封閉運(yùn)行，去投資屬性）+租賃住房（中低端市場，租購?fù)瑱?quán)）+保障房（窮人）。

在這個(gè)體系中，政府會(huì)維持強(qiáng)有力的存在，也會(huì)握有越來越多的可調(diào)配資源，不會(huì)將住房問題全托于市場自有調(diào)劑。

可見，未來商品房將越來越少，很可能就會(huì)成為有錢人的游戲，而地方也可以從40%的商品房供地中賺取財(cái)政收入。

而對于絕大多數(shù)買不起房的人，以后可以申請保障性住房，也可以申請公共租賃住房，一樣有房可住。

未來城市要?jiǎng)澐蛛A層，買房也要?jiǎng)澐蛛A層。以不同的房屋對應(yīng)不同的群體，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”！

不過問題也是顯而易見的，畢竟新加坡與我國國情差距極大，新加坡人口不足500萬，人均收入和人均教育程度又極高，而我們可是有14億人！

況且，新加坡是一級財(cái)政，因此有充足的財(cái)力來搞全民的保障房建設(shè)，但在我們國家，像深圳這樣，有底氣做到不必依賴土地財(cái)政就能取得充足經(jīng)濟(jì)收入的城市并不是很多。

另外，即使有財(cái)力建設(shè)了足夠的保障房，那么保障房真的能保障嗎？畢竟，我們的房子背后還要與眾多資源相關(guān)聯(lián)，比如教育、比如醫(yī)療！

那么，除了房價(jià)、除了房屋質(zhì)量等硬性條件之外，保障房是否能與商品房享有同等的權(quán)利呢？

這就要?dú)w結(jié)于“租購?fù)瑱?quán)”長效機(jī)制的問題了。雖然這個(gè)問題提法已久，然而具體政策的落地，卻遲遲不見蹤影。

其實(shí)，對于我們普通人而言，最重要的是能讓我們有房可住、有權(quán)可享，讓大家都能有“獲得感”。（財(cái)經(jīng)要參）