張玲說(shuō)法|投資舊改回遷房是否穩(wěn)賺不賠？律師超詳細(xì)解答來(lái)了
以下是常見的舊改二手房糾紛，我們來(lái)看看律師根據(jù)之前相關(guān)案例整理出來(lái)的裁判規(guī)則和注意事項(xiàng)：
【二手房買賣合同糾紛之一：請(qǐng)求繼續(xù)履行合同】
裁判規(guī)則
如果是紅本二手房，買方具備購(gòu)房資格的，訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同，通常能夠獲得法院支持。比如說(shuō)福田某個(gè)舊改項(xiàng)目，當(dāng)事人已經(jīng)轉(zhuǎn)讓房屋，交付房屋后一直未過(guò)戶，后來(lái)小區(qū)舊改，賣方以名義產(chǎn)權(quán)人身份跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議了。買方直接起訴到法院，要求過(guò)戶，而且獲得支持了。完成過(guò)戶后，買方就能夠跟開發(fā)商簽訂新的搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議了。
注意事項(xiàng)
第一，如果是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，買方就要特別注意盡快維權(quán)。因?yàn)橛锌赡芘飸魠^(qū)改造項(xiàng)目會(huì)同步啟動(dòng)行政征收程序，一旦征收決定下發(fā)，房屋產(chǎn)權(quán)凍結(jié)，法院很難判令繼續(xù)履行合同，過(guò)戶的目的很難實(shí)現(xiàn)。
第二，如果是無(wú)證歷史遺留違法建筑房屋的話，買方不存在過(guò)戶的訴求，主要是交付房屋的訴求，但是該類交易本身合法性存疑，目前總體而言，人民法院不受理該類糾紛的訴訟案件，買方想要維權(quán)就非常被動(dòng)了。所以必須做好房屋交付工作，降低風(fēng)險(xiǎn)。
第三，非商品性質(zhì)房屋通常轉(zhuǎn)移登記受到限制，根據(jù)政策補(bǔ)繳地價(jià)轉(zhuǎn)商品性質(zhì)市場(chǎng)紅本之前，基本無(wú)法過(guò)戶。所以確認(rèn)合同效力的訴請(qǐng)能夠支持，辦理過(guò)戶的訴請(qǐng)則難以獲得支持。
【二手房買賣糾紛之二：請(qǐng)求承擔(dān)違約金】
裁判規(guī)則
但違約金的訴求能否得到支持，仍然需要回歸產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和合同效力問(wèn)題。紅本房及綠本房買賣合同是有效的，但無(wú)本的歷史遺留違法建筑買賣合同無(wú)效。在合同效力能夠得到確認(rèn)的基礎(chǔ)上，人民法院通常會(huì)根據(jù)合同約定判令違約一方承擔(dān)違約金。
注意事項(xiàng)
因?yàn)橥ǔ：贤s定違約金較高，違約一方當(dāng)事人有權(quán)向人民法院提出降低違約金的請(qǐng)求。
【確權(quán)糾紛之一：請(qǐng)求確認(rèn)房改房權(quán)屬糾紛】
裁判規(guī)則
該類糾紛主要是早期國(guó)企職工住房，因?yàn)楦鞣N原因一直沒(méi)有走完房改審批程序，實(shí)際由職工居住，后來(lái)遇到開發(fā)商舊改了，職工可能會(huì)提出請(qǐng)求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的請(qǐng)求。根據(jù)裁判文書網(wǎng)公布的信息，深圳市福田區(qū)香蜜湖某小區(qū)舊改項(xiàng)目，就曾有190余戶業(yè)主起訴要求確權(quán)，想要確權(quán)后再跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
目前對(duì)此類糾紛，考慮到該類糾紛歷史性原因復(fù)雜，行政管理因素較多，人民法院也是不納入司法訴訟處理范圍的。
注意事項(xiàng)
如果當(dāng)事人了解城市更新舊改流程和審批機(jī)制的話，只要開發(fā)商愿意與實(shí)際權(quán)利人簽署補(bǔ)償協(xié)議，城市更新局也同意辦理備案手續(xù)的情況下，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則等文件規(guī)定，回遷安置房將來(lái)是按照搬遷補(bǔ)償協(xié)議的被搬遷人為準(zhǔn)辦理紅本房屋的。不一定非要采用事先對(duì)原房屋司法確權(quán)的方式。
【確權(quán)糾紛之二：借名買房請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸屬】
裁判規(guī)則
借名買房在現(xiàn)實(shí)生活中畢竟常見，因?yàn)榉课菝媾R舊改拆遷，實(shí)際出資人一般就要求過(guò)戶，與名義房屋產(chǎn)權(quán)人可能就發(fā)生糾紛。只要借名人能夠有充分的證據(jù)材料證明借名買房的事實(shí)，法院通常是支持的。但是具體的裁判方式可能跟我們通常理解的不一樣。比如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條規(guī)定，借他人名義購(gòu)買房屋，借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請(qǐng)求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購(gòu)范圍內(nèi)，借名人不具有購(gòu)房資格的除外。也就說(shuō)在廣東范圍內(nèi)，法院對(duì)借名人提出的要求名義人配合完成過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求是支持，但直接要求確認(rèn)房屋歸借名人所有就會(huì)被駁回。
注意事項(xiàng)
第一，確實(shí)由于各種原因需要借名買房的，應(yīng)該做好資金流水、借名協(xié)議等證據(jù)材料保存工作。
第二，借名人要求過(guò)戶的訴求總體上會(huì)支持，但是如果借名人沒(méi)有購(gòu)房資格的話，限購(gòu)政策可能會(huì)影響法院的裁判，借名人只能繼續(xù)采用名義人身份簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，獲取舊改補(bǔ)償權(quán)益。
【確權(quán)糾紛之三：不服舊改項(xiàng)目中房屋權(quán)利人公示結(jié)果】
裁判規(guī)則
根據(jù)城市更新舊改項(xiàng)目流程，政府主管部門通常會(huì)有一個(gè)被搬遷房屋權(quán)利公示的環(huán)節(jié)。利害關(guān)系人對(duì)該公示結(jié)果不滿，有時(shí)會(huì)提起行政訴訟，要求確認(rèn)真實(shí)權(quán)利人。我們團(tuán)隊(duì)對(duì)裁判文書進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，該類糾紛的處理方式跟被搬遷房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關(guān)。如果是歷史遺留違法建筑無(wú)本房屋，人民法院基本不會(huì)處理該糾紛，如果是紅本產(chǎn)權(quán)房屋，當(dāng)事人可以根據(jù)其他法律關(guān)系比如說(shuō)房屋買賣合同提起相應(yīng)的訴訟。由于權(quán)利人公示環(huán)節(jié)并非真正的行政確權(quán)行為，所以此類糾紛提起行政訴訟的，通常會(huì)被駁回。
【舊改二手房租賃糾紛】
裁判規(guī)則
該類糾紛首先要處理的就是租賃合同的效力。如果舊改二手房本身并無(wú)產(chǎn)權(quán)，則該類租賃合同通常會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效。一旦合同被認(rèn)定為無(wú)效，合同約定的違約條款就沒(méi)有用處了。
注意事項(xiàng)
第一，無(wú)論是出租人還是承租人，一旦租賃房屋面臨舊改拆遷時(shí)，想要維權(quán)時(shí)，首先就得認(rèn)真考慮合同效力問(wèn)題。合同有效和無(wú)效，維權(quán)思路上會(huì)有很大不同。比如最近新聞所說(shuō)羅芳村有個(gè)租戶不肯退租還漫天要價(jià)50萬(wàn)賠償，合同條款沒(méi)有約定，且合同效力本身存疑的情況下，租戶的訴求就很難獲得法院的支持。
第二，即使是無(wú)效合同，出租人要求承租人賠償實(shí)際占有適用房屋的經(jīng)濟(jì)損失，通常是會(huì)得到法院支持的，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)處理。
