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見圳客戶端·深圳新聞網(wǎng)2019年8月27日訊（見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)記者 潘潤華）8月26日，市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)收回條例》（草案公開征求意見稿）。文中明確規(guī)定，收回有償出讓的土地使用權(quán)采取貨幣方式補償?shù)模瑧?yīng)當對土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物、其他附著物給予補償。

何謂收回土地使用權(quán)？《條例》（草案公開征求意見稿）明確收回土地使用權(quán)是指根據(jù)法律、法規(guī)和本條例的規(guī)定，以及依據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地劃撥決定書的規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)的行為。

據(jù)了解，隨著城市發(fā)展與土地資源瓶頸的矛盾加劇，深圳城市建設(shè)越發(fā)依賴于土地的二次開發(fā)利用。在收地工作中，補償問題至關(guān)重要，但原《深圳市土地征用與收回條例》（1999年頒布實施）中，關(guān)于收回土地使用權(quán)的補償方式和標準與我市其他土地二次開發(fā)利用制度存在差距，導致補償標準之間不銜接。為此，此次《條例》（草案公開征求意見稿）在收回土地使用權(quán)的作價補償標準、收回土地使用權(quán)中違法建筑的處理等內(nèi)容上加以完善。

收回土地使用權(quán)的作價補償標準該如何確定？

原《條例》規(guī)定，收回有償出讓土地的作價補償采取“房地分離”的原則，即剩余年期部分的土地參照收回土地時的評估價格補償；地上建筑物、附著物的補償金額按照其重置價格并考慮折舊因素結(jié)合成新結(jié)算。收回土地使用權(quán)與房屋征收都屬于政府基于公共利益取得私人不動產(chǎn)的情形，但房屋征收中貨幣補償采取“房地合一”的原則，即被征收房屋的補償價格不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。實踐中，由于“房地分離”的補償標準過低，導致土地權(quán)利人存在抵制情緒，進而給收地工作帶來巨大困難。

此次《條例》（草案公開征求意見稿）明確規(guī)定區(qū)分不同情形設(shè)置相應(yīng)的補償標準：

一是，被收回土地為空地的，貨幣補償金額按照收回土地使用權(quán)時剩余年期部分土地的評估價格計算；減免地價的，減免部分應(yīng)當在補償金額中先行扣除。

二是，被收回土地上存在建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物，產(chǎn)權(quán)為商品性質(zhì)的，補償金額不低于收回土地使用權(quán)時類似房地產(chǎn)的市場價格；產(chǎn)權(quán)為非商品性質(zhì)的，補償金額參照房屋征收相關(guān)補償標準計算。

三是，被收回土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物尚未完成開發(fā)建設(shè)的，土地按照收回土地使用權(quán)時剩余年期部分土地的評估價格計算；地上的建筑物及其他附著物按照重置價補償。

值得一提的是，原《條例》規(guī)定，收回行政劃撥用地只對地上建筑物、附著物進行補償。《條例》（草案公開征求意見稿）規(guī)定，采取作價補償方式收回行政劃撥用地的，對土地及其地上建筑物、附著物可以給予適當補償。

收回土地使用權(quán)中違法建筑該如何處理？

原《條例》規(guī)定：“被收回的土地上存在違法建筑的，違法建筑不予補償?！辫b于深圳違法建筑情形復雜，針對農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，政府先后出臺處理政策。此外，《深圳市房屋征收與補償實施辦法》對征收歷史遺留違法建筑區(qū)分具體情形確定了詳細的補償標準。為了與違法建筑處理政策及征收補償標準保持銜接，《條例》（草案公開征求意見稿）區(qū)分情形規(guī)定了違法建筑的處理規(guī)則：

一是，違法建筑屬于《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱“兩規(guī)”）、《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）及其配套政策處理范圍的歷史遺留違法建筑，且尚未進行處理的，可以按照房屋征收相關(guān)規(guī)定給予補償。

二是，違法建筑經(jīng)區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)審查屬于依法應(yīng)當拆除或者沒收情形的，不予補償。

哪些情況可以進行土地置換？

為了進一步完善土地置換的相關(guān)規(guī)定，《條例》（草案公開征求意見稿）明確產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括土地置換和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并對五種可以給予土地置換的情形進行了明確規(guī)定。實踐中存在符合土地置換情形但因規(guī)劃原因無法選定獨立宗地進行落實的情況，為切實保障土地權(quán)利人的合法利益，同時實現(xiàn)空間資源的節(jié)約集約利用，《條例》（草案公開征求意見稿）規(guī)定，該情形可以通過房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行補償。對于收回已建住宅的出讓或行政劃撥用地，可用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式補償。

文中針對土地置換及拆遷安置用地的不同情形，對涉及的土地供應(yīng)方式予以明確規(guī)定。

一是，針對收回產(chǎn)業(yè)用地、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位用地、居住及商業(yè)用地的情形，用于安排產(chǎn)權(quán)調(diào)換的用地可以通過協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。

二是，針對收回城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和軍事設(shè)施用地的情形，置換用地屬于協(xié)議出讓情形的，可以通過協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)；置換用地屬于劃撥情形的，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。

三是，政府集中建設(shè)的拆遷安置房用地可以通過協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。

據(jù)了解，目前該《條例》（草案公開征求意見稿）正向社會公開征求意見，公開征求意見期限為2019年8月26日至2019年9月25日，有關(guān)意見請發(fā)送至電子郵箱：tdzb@pnr.sz.gov.cn。