原標(biāo)題：深圳調(diào)整“豪宅線”一周觀察：部分銀行下調(diào)二套房貸利率，二手房買(mǎi)家入市步伐加速

南方網(wǎng)2019年11月19日訊 自11月11日起，宗地容積率1．0以上且房屋建筑面積144平方米以下，持有滿(mǎn)2年的住宅，將不受成交價(jià)格限制，無(wú)須繳納買(mǎi)賣(mài)差額5％的增值稅。

政策發(fā)布已過(guò)去一周時(shí)間，記者了解到，部分銀行下調(diào)二套房貸利率，購(gòu)房者入市步伐也在加速，中介的工作量稍有增多，而有賣(mài)家也有反悔反價(jià)，但市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

圖解深圳第46周二手住宅成交面積和成交套數(shù)走勢(shì)，來(lái)自Q房網(wǎng)

資深地產(chǎn)評(píng)論人朱羅紀(jì)認(rèn)為，這次政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響立竿見(jiàn)影，促進(jìn)了剛需入市的熱情，預(yù)計(jì)市場(chǎng)活躍的表現(xiàn)將會(huì)持續(xù)幾周時(shí)間，但市場(chǎng)還是要回到經(jīng)濟(jì)基本面以及貨幣政策走向來(lái)看。在價(jià)格方面，市場(chǎng)大升的基礎(chǔ)不存在，更多還是會(huì)穩(wěn)定。

新政后南山90㎡房子可省20萬(wàn)

2015年9月公布的《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0（含本數(shù)）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（不同區(qū)域的上限介于200萬(wàn)元至490萬(wàn)元之間）。但是4年多來(lái)，深圳樓市發(fā)生較大變化，多個(gè)普通住宅的價(jià)格也因?yàn)檫_(dá)到四五百萬(wàn)，交易時(shí)不得不按照非普通住宅的納稅標(biāo)準(zhǔn)繳納買(mǎi)賣(mài)差額5％的增值稅。

各區(qū)二手住宅報(bào)價(jià)盤(pán)源情況，來(lái)自深圳中原研究中心

深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在豪宅線調(diào)整政策發(fā)布時(shí)表示，近兩年來(lái)，政府有關(guān)部門(mén)收到很多群眾的反映，要求調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，保障剛需購(gòu)房。經(jīng)過(guò)充分研究，深圳對(duì)普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購(gòu)房成本，滿(mǎn)足合理住房需求。

那么，豪宅稅新政之后，到底能為買(mǎi)家節(jié)省多少稅費(fèi)？

樂(lè)有家研究中心以90㎡為例子，計(jì)算了深圳各區(qū)“原豪宅”現(xiàn)可省稅費(fèi)表?？梢钥吹?，僅僅是一套90㎡的房子，在南山合計(jì)可省稅費(fèi)最高，達(dá)20萬(wàn)，而在鹽田合計(jì)可省稅費(fèi)達(dá)8．59萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)以89平方米原登記價(jià)350萬(wàn)、網(wǎng)簽價(jià)700萬(wàn)的房子為例，給出了不滿(mǎn)2年、滿(mǎn)2年和滿(mǎn)5唯一三種情況下的非普通住宅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住宅”）稅費(fèi)對(duì)比。通過(guò)對(duì)比可以看出，不滿(mǎn)2年的住宅稅費(fèi)差額最小，僅有約3萬(wàn)元的差額；滿(mǎn)2年的差額最高，約為21萬(wàn)元；滿(mǎn)五唯一的差額居中，約為18萬(wàn)元。

90㎡房子在深圳各區(qū)豪宅稅調(diào)整后減少稅費(fèi)情況，來(lái)自樂(lè)有家研究中心

深圳政策有其特殊性，是否在全廣東有借鑒價(jià)值還有待于觀察。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，此次政策是深圳落實(shí)中央“一城一策、因城施策”的要求，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的一次完善。“深圳這次通過(guò)調(diào)整改變了以前‘一刀切’的房地產(chǎn)稅收做法，對(duì)于剛需和普通家庭繼續(xù)實(shí)施國(guó)家給予的優(yōu)惠購(gòu)房稅收政策，而對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的稅收政策，從而將投機(jī)和剛需分開(kāi)?！?/p>

深圳部分銀行下調(diào)二套房貸利率

隨著深圳普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬，深圳部分銀行也下調(diào)了二套房貸利率”。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院11月13日監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，11月深圳地區(qū)房貸利率呈現(xiàn)出“首套漲，二套跌”的特點(diǎn)，表現(xiàn)出對(duì)二手房市場(chǎng)的友好度。

南方＋記者了解到，首套房方面，有8家銀行上調(diào)了首套房房貸利率水平，4家將實(shí)際利率調(diào)整到5．39％／5．40％，相當(dāng)于相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)54／55個(gè)BP，甚至有一家外資銀行首套房貸款利率執(zhí)行5．85％。在10月份，深圳除個(gè)別銀行外，首套房大都執(zhí)行5．145％／5．15％的貸款利率。不過(guò)，11月份主要國(guó)有大型銀行和城商行基本保持穩(wěn)定。

深圳“豪宅標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整前后稅費(fèi)對(duì)比。來(lái)自深圳中原研究中心

南方＋記者發(fā)現(xiàn)，二套房方面則出現(xiàn)一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象。10月8日LPR房貸新政正式實(shí)施后，除了極個(gè)別銀行外，深圳地區(qū)其他銀行全部將二套房貸款利率調(diào)整至5．45％（即新政規(guī)定的二套房貸款利率下限水平），而到了11月份，7家銀行又下調(diào)了二套房貸款利率。其中，6家調(diào)整回了9月份5．39％的水平，且不乏郵儲(chǔ)銀行等主流銀行的身影。

融360簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示，深圳二套房方面出現(xiàn)了一些銀行的二套房貸款利率低于央行新規(guī)下限，具體出于什么原因尚不得而知，但這無(wú)疑從側(cè)面反映了LPR新政暫時(shí)仍處在和房市的磨合期，中間會(huì)有一個(gè)相互“妥協(xié)”、相互適應(yīng)的過(guò)程。

市場(chǎng)反響：賣(mài)家成交價(jià)格預(yù)期上調(diào)

這次豪宅線調(diào)整新政出臺(tái)的一周時(shí)間里，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一些新變化。

某中介機(jī)構(gòu)片區(qū)總監(jiān)趙先生介紹，新政策出來(lái)后確實(shí)在成交速度和成交量上都出現(xiàn)了明顯的加快的勢(shì)頭，但成交價(jià)格并未如網(wǎng)絡(luò)和自媒體上傳說(shuō)的那么大的反價(jià)幅度。如寶安新安片區(qū)靈芝新村一套寶安中學(xué)學(xué)位房，85平米左右三房報(bào)價(jià)550萬(wàn)，當(dāng)時(shí)買(mǎi)家還價(jià)540萬(wàn)，但當(dāng)天晚上就賣(mài)出。據(jù)他表示，目前在市場(chǎng)價(jià)格范圍內(nèi)的買(mǎi)家意向房源中，新政策出來(lái)后，基本上不會(huì)給買(mǎi)家留出更多考慮的時(shí)間，成交也明顯升溫。

類(lèi)似的情況也發(fā)生在寶安碧海灣片區(qū)。據(jù)鏈家中介鄭先生介紹，寶安區(qū)松茂御龍灣大概有四五個(gè)業(yè)主明確表示停止出售房產(chǎn)，也有88平米左右掛牌價(jià)640萬(wàn)的房產(chǎn)，現(xiàn)在要求660萬(wàn)出售。

羅湖布心翠園中學(xué)東曉分校對(duì)面的今日家園樓下，有一家樂(lè)有家店鋪，其中介人員王先生表示，片區(qū)成交價(jià)格沒(méi)有太大的波動(dòng)，但是成交量和看房客戶(hù)量很活躍。豪宅稅的取消對(duì)于誠(chéng)心賣(mài)的業(yè)主與客戶(hù)都是一次機(jī)會(huì)。客戶(hù)量大貨少，不過(guò)不急用錢(qián)的業(yè)主心態(tài)變得更穩(wěn)定了，多少有點(diǎn)反價(jià)。

在南山科技園片區(qū)的中介人員周先生介紹，當(dāng)?shù)卮矶中^(qū)華潤(rùn)城在“豪宅線”調(diào)整之后，單價(jià)從12萬(wàn)元均價(jià)上漲了10％，約為13萬(wàn)?！耙?yàn)橛袑W(xué)位，當(dāng)?shù)孛磕?1月、12月會(huì)放大成交量，以便明年3月申請(qǐng)學(xué)位。一周前的‘豪宅線’調(diào)整新政，對(duì)市場(chǎng)有促進(jìn)加快成交的作用?！?/p>

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周（2019．11．11－2019．11．17）深圳一手住宅網(wǎng)簽658套，環(huán)比下跌13．31％，二手住宅過(guò)戶(hù)1885套，環(huán)比上漲5．7％。

新政后深圳二手住宅掛牌價(jià)未有明顯變動(dòng)，環(huán)比僅微漲0．15％。市場(chǎng)報(bào)價(jià)整體趨于理性，但豪宅稅的減免加速了購(gòu)房者入市的步伐，縮短了交易周期。上周深圳樂(lè)有家門(mén)店二手成交數(shù)據(jù)環(huán)比出現(xiàn)暴漲，二手房帶看量環(huán)比上漲近2成。

【專(zhuān)家聲音】

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：響應(yīng)現(xiàn)在國(guó)家大的降成本改革方針

因?yàn)樯钲趶?015年最后一次調(diào)整豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去四年沒(méi)有調(diào)整。打開(kāi)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的網(wǎng)站，9月份深圳新房?jī)r(jià)格漲幅相比2015年上漲了49％，所以在這個(gè)情況下調(diào)整豪宅的標(biāo)準(zhǔn)也是必要的。因?yàn)槿绻徽{(diào)整，很多普通房子將會(huì)“被豪宅”。承擔(dān)過(guò)高的稅收稅費(fèi)，導(dǎo)致存量房的交易流轉(zhuǎn)不起來(lái)，導(dǎo)致很多“剛需”購(gòu)房者“上不了車(chē)”——換房的人群換不了。這是很大的問(wèn)題。

這次調(diào)整中普通住房征收標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化。原來(lái)一直是以總價(jià)來(lái)控制，每一個(gè)片區(qū)的價(jià)格超過(guò)多少就是豪宅了，現(xiàn)在則轉(zhuǎn)成按照面積和容積率大小來(lái)算：宗地容積率1．0以上且房屋建筑面積144㎡以下。因?yàn)槲覀冎郎钲诖媪糠康拿娣e平均都不到100㎡，甚至都不到90㎡，如果按照原來(lái)總價(jià)來(lái)算的話，深圳很多90－100㎡的房子都是豪宅，新規(guī)將讓很多房子都不是豪宅了。這樣對(duì)交易成本是一個(gè)極大的促進(jìn)，預(yù)計(jì)深圳的存量房會(huì)明顯地流轉(zhuǎn)起來(lái)，進(jìn)一步加速二手房市場(chǎng)的回暖。

【撰文】李榮華 譚冰梅 邱永寬