深圳調整“豪宅線”：二手房買家入市加速，南山90㎡房子可省20萬
深圳部分銀行下調二套房貸利率
隨著深圳普宅標準放寬，深圳部分銀行也下調了二套房貸利率”。根據融360大數據研究院11月13日監(jiān)測的數據來看，11月深圳地區(qū)房貸利率呈現出“首套漲，二套跌”的特點，表現出對二手房市場的友好度。
南方＋記者了解到，首套房方面，有8家銀行上調了首套房房貸利率水平，4家將實際利率調整到5．39％／5．40％，相當于相應期限LPR加點54／55個BP，甚至有一家外資銀行首套房貸款利率執(zhí)行5．85％。在10月份，深圳除個別銀行外，首套房大都執(zhí)行5．145％／5．15％的貸款利率。不過，11月份主要國有大型銀行和城商行基本保持穩(wěn)定。
深圳“豪宅標準”調整前后稅費對比。來自深圳中原研究中心
南方＋記者發(fā)現，二套房方面則出現一個比較有意思的現象。10月8日LPR房貸新政正式實施后，除了極個別銀行外，深圳地區(qū)其他銀行全部將二套房貸款利率調整至5．45％（即新政規(guī)定的二套房貸款利率下限水平），而到了11月份，7家銀行又下調了二套房貸款利率。其中，6家調整回了9月份5．39％的水平，且不乏郵儲銀行等主流銀行的身影。
融360簡普科技大數據研究院分析師李萬賦表示，深圳二套房方面出現了一些銀行的二套房貸款利率低于央行新規(guī)下限，具體出于什么原因尚不得而知，但這無疑從側面反映了LPR新政暫時仍處在和房市的磨合期，中間會有一個相互“妥協”、相互適應的過程。
市場反響：賣家成交價格預期上調
這次豪宅線調整新政出臺的一周時間里，二手房市場出現一些新變化。
某中介機構片區(qū)總監(jiān)趙先生介紹，新政策出來后確實在成交速度和成交量上都出現了明顯的加快的勢頭，但成交價格并未如網絡和自媒體上傳說的那么大的反價幅度。如寶安新安片區(qū)靈芝新村一套寶安中學學位房，85平米左右三房報價550萬，當時買家還價540萬，但當天晚上就賣出。據他表示，目前在市場價格范圍內的買家意向房源中，新政策出來后，基本上不會給買家留出更多考慮的時間，成交也明顯升溫。
類似的情況也發(fā)生在寶安碧海灣片區(qū)。據鏈家中介鄭先生介紹，寶安區(qū)松茂御龍灣大概有四五個業(yè)主明確表示停止出售房產，也有88平米左右掛牌價640萬的房產，現在要求660萬出售。
羅湖布心翠園中學東曉分校對面的今日家園樓下，有一家樂有家店鋪，其中介人員王先生表示，片區(qū)成交價格沒有太大的波動，但是成交量和看房客戶量很活躍。豪宅稅的取消對于誠心賣的業(yè)主與客戶都是一次機會。客戶量大貨少，不過不急用錢的業(yè)主心態(tài)變得更穩(wěn)定了，多少有點反價。
在南山科技園片區(qū)的中介人員周先生介紹，當地代表二手小區(qū)華潤城在“豪宅線”調整之后，單價從12萬元均價上漲了10％，約為13萬?！耙驗橛袑W位，當地每年11月、12月會放大成交量，以便明年3月申請學位。一周前的‘豪宅線’調整新政，對市場有促進加快成交的作用?！?/p>
樂有家研究中心數據顯示，上周（2019．11．11－2019．11．17）深圳一手住宅網簽658套，環(huán)比下跌13．31％，二手住宅過戶1885套，環(huán)比上漲5．7％。
新政后深圳二手住宅掛牌價未有明顯變動，環(huán)比僅微漲0．15％。市場報價整體趨于理性，但豪宅稅的減免加速了購房者入市的步伐，縮短了交易周期。上周深圳樂有家門店二手成交數據環(huán)比出現暴漲，二手房帶看量環(huán)比上漲近2成。
【專家聲音】
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：響應現在國家大的降成本改革方針
因為深圳從2015年最后一次調整豪宅的標準，到現在已經過去四年沒有調整。打開國家統計局的網站，9月份深圳新房價格漲幅相比2015年上漲了49％，所以在這個情況下調整豪宅的標準也是必要的。因為如果不調整，很多普通房子將會“被豪宅”。承擔過高的稅收稅費，導致存量房的交易流轉不起來，導致很多“剛需”購房者“上不了車”——換房的人群換不了。這是很大的問題。
這次調整中普通住房征收標準發(fā)生了變化。原來一直是以總價來控制，每一個片區(qū)的價格超過多少就是豪宅了，現在則轉成按照面積和容積率大小來算：宗地容積率1．0以上且房屋建筑面積144㎡以下。因為我們知道深圳存量房的面積平均都不到100㎡，甚至都不到90㎡，如果按照原來總價來算的話，深圳很多90－100㎡的房子都是豪宅，新規(guī)將讓很多房子都不是豪宅了。這樣對交易成本是一個極大的促進，預計深圳的存量房會明顯地流轉起來，進一步加速二手房市場的回暖。
【撰文】李榮華 譚冰梅 邱永寬
