日前，備受關(guān)注的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》首次公開征求社會(huì)意見，成為深圳城市更新史上的一個(gè)標(biāo)志性事件。

由于較早出現(xiàn)土地供應(yīng)緊張問題，深圳是全國(guó)率先提出“城市更新”概念的城市。自2004年起，已陸續(xù)出臺(tái)多個(gè)規(guī)章及配套政策等，明確了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”等原則，在全省乃至全國(guó)均產(chǎn)生了較大影響。

但隨著城市更新的深入推進(jìn)，一些問題陸續(xù)暴露出來，尤其是個(gè)別物業(yè)權(quán)利人不簽約導(dǎo)致更新項(xiàng)目推進(jìn)滯緩，重拆除重建、輕綜合整治等，已成為制約深圳城市更新有序推進(jìn)的深層障礙，僅依靠現(xiàn)有政策規(guī)定已難以全盤破解。

正因?yàn)槿绱?，該《征求意見稿》的一大亮點(diǎn)是創(chuàng)設(shè)性地提出了“個(gè)別征收＋行政訴訟”的處置方案，即當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95％且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對(duì)征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

說起城市更新，人們往往首先想到的是破舊低矮的房屋變身成為現(xiàn)代氣派的摩天大樓，但拆遷過程中的漫長(zhǎng)拉鋸和重重阻力，卻不太為人所知。根據(jù)當(dāng)前的規(guī)定，必須100％業(yè)主、100％的面積同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能確認(rèn)實(shí)施主體。但在利益訴求多元化的現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主眾多、產(chǎn)權(quán)分散的項(xiàng)目，要求取得百分之百的業(yè)主同意補(bǔ)償安置方案十分困難。這也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。

比如，木頭龍小區(qū)是2010年深圳市第一批城市更新獲批項(xiàng)目，改造方案得到了小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可。然而項(xiàng)目卻因少數(shù)“釘子戶”拒不簽約而多年停滯不前，49名老業(yè)主在十年等待中抱憾離世。曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”令業(yè)主、開發(fā)商、政府和社會(huì)陷入多輸困局。而隨著年限的推移，很多老舊住宅區(qū)質(zhì)量安全隱患日益嚴(yán)重，更容易引發(fā)社會(huì)問題。

事實(shí)上，深圳的城市更新方案均有配建學(xué)校、醫(yī)院、人才保障房和產(chǎn)業(yè)保障房等，符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。按照法律界人士的說法，如果一個(gè)小區(qū)95％的人同意城市更新，就已經(jīng)構(gòu)成公共利益，剩下5％的人始終不簽實(shí)際上阻礙了公共利益。

值得一提的是，為了進(jìn)一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，該《征求意見稿》提出，政府實(shí)施個(gè)別征收的，按照套內(nèi)面積1∶1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。政府實(shí)施個(gè)別征收取得的物業(yè)權(quán)利，在不低于原有搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由政府相關(guān)部門與市場(chǎng)主體重新協(xié)商簽訂補(bǔ)償方案。

深圳率先探索城市更新立法，也是在建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的道路上在城市更新領(lǐng)域的一次“先行”與“示范”。我們相信并期待，它將進(jìn)一步清晰城市更新征拆矛盾糾紛的解決路徑，提煉、固化城市更新實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和推動(dòng)城市更新制度創(chuàng)新，最終成為城市發(fā)展的加速器。