南方網(wǎng)2021年7月19日訊 近來,關(guān)于深圳二手房市場的消息接連不斷:新一輪二手住宅成交參考價將發(fā)布;二手房交易系統(tǒng)將于8月上線。
而在近日,則是關(guān)于二手房交易流程調(diào)整的消息在互聯(lián)網(wǎng)流傳。從流出內(nèi)容來看,其中強(qiáng)調(diào)二手房交易,需先通過購房資格審查、才能操作網(wǎng)簽。
對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,此項新規(guī)相當(dāng)于給購房資格審查打了補丁,讓二手房市場更加規(guī)范。
進(jìn)一步規(guī)范二手房交易市場
多家中介機(jī)構(gòu)日前證實,自2021年7月15日后網(wǎng)簽的二手房(含住宅,下同)流程有調(diào)整:
1、購房資格審查由深圳市不動產(chǎn)權(quán)登記中心,轉(zhuǎn)移至深圳市住房公積金管理中心承接;
2、所有成交的二手房買賣,需通過購房資格審查后,才能生成政府系統(tǒng)的深圳市二手房買賣合同,即網(wǎng)簽;
3、備案完成后,網(wǎng)簽合同內(nèi)容不能修改;同時,該房產(chǎn)不能再次錄入網(wǎng)簽合同。
整體來看,新規(guī)之后,二手房交易需通過購房資格審查才能網(wǎng)簽,并進(jìn)入后續(xù)流程。
與此同時,據(jù)深圳市住房和建設(shè)局披露,根據(jù)深圳市機(jī)構(gòu)改革安排,我市房屋交易資格的審核確認(rèn)、房屋轉(zhuǎn)讓合同和抵押合同的網(wǎng)簽備案管理等房屋交易管理職能,將調(diào)整至深圳市住房公積金管理中心承擔(dān)。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示,新規(guī)的影響主要體現(xiàn)在購房資格上,特別是新政策對于購房資格的屆定。從深圳此前發(fā)布的樓市新政執(zhí)行情況來看,其執(zhí)行認(rèn)定通常以房產(chǎn)的網(wǎng)簽時間為準(zhǔn),即在某個時間點前已網(wǎng)簽的交易不受新政影響。
新規(guī)前操作好處多
上述業(yè)內(nèi)表示,新規(guī)之前,1套房源可以在不同中介平臺重復(fù)辦理網(wǎng)簽,且網(wǎng)簽合同可隨時修改買方信息,這并不影響網(wǎng)簽合同簽訂時間;由于網(wǎng)簽本身易操作成本低,在一定程度上繁榮了深圳二手房市場。
其以“715新政”以例。深圳2020年出臺的“715新政”中增加購房限制條件,彼時很多中介人員得知消息后,提前網(wǎng)簽部份房源,鎖定這些房產(chǎn)的網(wǎng)簽時間,等待確認(rèn)買家后,再修改網(wǎng)簽合同上買方資料,從而規(guī)避新政影響。
其強(qiáng)調(diào),該操作成功的原因是,新政執(zhí)行以房源網(wǎng)簽時間為準(zhǔn),之前的交易不受新政影響。
此外,二手房交易先網(wǎng)簽后審購房資格的另一個好處則是“先買后賣”。該業(yè)內(nèi)舉例:深圳目前單身限購1套住宅,但由于網(wǎng)簽前不審查購房資格,可先買入1套住宅操作至網(wǎng)簽,再將手上現(xiàn)有住宅出售,從而實現(xiàn)“先買后賣”的無縫對接,確保手上始終持有房產(chǎn),避免了突發(fā)出臺新政的影響。
該業(yè)內(nèi)透露,甚至,在沒有購房資格的情況之下,購房者可以將其他流程前置,如按揭拿到貸款承諾函等提前辦妥,待數(shù)個月后社保時長達(dá)標(biāo)有了購房資格,再辦理過戶。
代網(wǎng)簽公司被點名
不過,中介公司對網(wǎng)簽要求真實交易,也因此孕育了另一個產(chǎn)業(yè)——代網(wǎng)簽公司。前述業(yè)內(nèi)表示,這此代網(wǎng)簽公司的作用是幫助列入黑名單的中介人員、或有特殊網(wǎng)簽需求的在職中介人員,提供的房源操作網(wǎng)簽,費用為60-80元不等。
實際上,這一情況此前已被深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露。
2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營數(shù)據(jù)異常情況顯示,深圳市房貸通置業(yè)代理服務(wù)有限公司,門店數(shù)0間,實名從業(yè)人員34人,2020年全年二手房網(wǎng)簽單量5753份;深圳市麗麗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資咨詢有限公司,門店數(shù)0間,實名從業(yè)人員5人,二手房網(wǎng)簽單量4784份。
以深圳市麗麗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資咨詢有限公司為例,折算可見,其2020年人均簽單量957套房,平均每天銷售3套二手房。
對此,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出,由于這些中介公司二手房網(wǎng)簽單量,與門店數(shù)量、中介人數(shù)不匹配,存在經(jīng)營數(shù)據(jù)異常情況。如使用此類機(jī)構(gòu)網(wǎng)簽,或存在合同簽約方與實際服務(wù)方不一致的風(fēng)險,消費者權(quán)益無法得到保障。
不過,此次新規(guī)頒布實施后,對于上述操作將有一定程度的封堵。
【撰文】馮少文