深圳新聞網(wǎng)2024年8月26日訊（記者 楊平）8月23日，龍湖集團公布2024年半年度業(yè)績。上半年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入468.6億元，歸屬于股東的核心凈利潤為47.5億元。行業(yè)整體利潤率向制造業(yè)轉(zhuǎn)型，龍湖業(yè)績放慢腳步，但“生存”尚未成為龍湖的困擾。上半年，龍湖債務結構還在不斷優(yōu)化，財務狀況也依然能得到投資人的肯定，截至8月23日，龍湖集團存續(xù)期多數(shù)境內(nèi)公司債價格均已穩(wěn)定在90元上方。
同時，龍湖三大業(yè)務板塊中的運營、服務業(yè)務板塊還保持著增長，貢獻了八成的核心凈利。各項業(yè)務有序推進，開業(yè)3座全新天街、推出新資管旗艦品牌、物業(yè)管理開拓更廣闊城市場景、代建業(yè)務拓展圍欄等項目。
面對持續(xù)波動周期，龍湖在努力實現(xiàn)自己的“兩個轉(zhuǎn)換”。
“第一個轉(zhuǎn)換”：債務結構轉(zhuǎn)換
龍湖將壓降負債放在首位。數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團有息負債自2023年開始下降，截至2024年上半年末，龍湖集團有息負債為1874億元，較年初減少52億元，扣除預收款的資產(chǎn)負債率持續(xù)下降至58.6%，較2021年末下降約8個百分點。
伴隨行業(yè)進入新發(fā)展周期，再一次審視發(fā)展命題的龍湖，依靠提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動力”實踐出了舊模式的破局方向。
自2023年起，龍湖集團此前長期投入的商業(yè)、長租公寓等航道開始貢獻正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，加之物業(yè)管理、智慧營造兩條輕資產(chǎn)航道，龍湖有了四條以內(nèi)生驅(qū)動反哺整體盤面的航道業(yè)務。
在2024年上半年，上述四個業(yè)務依然以正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流為壓降負債提供活水。以持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展來解決發(fā)展中的問題，內(nèi)生驅(qū)動的龍湖將不受債務規(guī)模約束，而依托豐富的經(jīng)營性業(yè)務構成，也為龍湖的債務結構優(yōu)化，贏得額外的空間與時間。
報告期內(nèi)，龍湖集團凈增了219億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，相應的截至8月23日，2024年以來歸還了107億元境內(nèi)公開債，年內(nèi)剩余到期公開債僅10 億元。
相較于信用貸，以自持資產(chǎn)為錨點的經(jīng)營性物業(yè)貸天然具備成本低、賬期長等優(yōu)勢。在2024年，得益于政策支持，經(jīng)營性物業(yè)貸的價值持續(xù)放大，截至上半年末，龍湖集團的平均合同借貸年期延長至9.19年，融資成本降至4.16%。
基于新環(huán)境，龍湖構建了 “兩個資金閉環(huán)”——以正向經(jīng)營性現(xiàn)金流來壓降有息負債，用經(jīng)營性物業(yè)貸增量來償還信用融資，將壓降負債真正轉(zhuǎn)化為一件可持續(xù)的長期行為。在業(yè)績會上，龍湖集團管理層解釋了這種債務結構轉(zhuǎn)換的意義，一是能讓龍湖的負債水平降低；二是能讓負債償還節(jié)奏，與經(jīng)營性收入的節(jié)奏匹配。在其給出的時間表里，到2025年底，龍湖將徹底完成新舊動能的債務結構轉(zhuǎn)換。
“第二個轉(zhuǎn)換”：收入與利潤結構轉(zhuǎn)換
當發(fā)展動能與債務結構的轉(zhuǎn)換，同時指向經(jīng)營性業(yè)務之時，龍湖向外界傳遞了對新發(fā)展模式的見解。
與開發(fā)業(yè)務相對應，經(jīng)營性業(yè)務又被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的第二曲線。在過去，龍湖很早就開始重視第二曲線的投入，其中，廣為業(yè)界熟知的動作，是每年以銷售回款的10%用于投資和沉淀經(jīng)營性資產(chǎn)。而在長達十余年的投入周期里，這些在房地產(chǎn)高歌猛進時的真金白銀，催生出龍湖近2000億元的經(jīng)營性資產(chǎn)矩陣。
源于與當前債務相匹配的規(guī)模，龍湖有了債務結構轉(zhuǎn)換的底氣，而在此之上，龍湖希望通過經(jīng)營性業(yè)務，在收入和利潤結構實現(xiàn)“第二個轉(zhuǎn)換”。
今年上半年，龍湖集團的經(jīng)營性收入達到131億元，同比增長7.6%，對整體收入的貢獻占比達到28%，對核心利潤的貢獻提升至80%以上，憑借經(jīng)營性業(yè)務的高利潤率，平滑了周期里的利潤曲線。根據(jù)規(guī)劃，龍湖希望在2028年時完成經(jīng)營性收入占比過半，屆時將完成業(yè)務收入結構的轉(zhuǎn)換，至此，龍湖也將正式完成新舊動能的轉(zhuǎn)換。
在財報里，龍湖展現(xiàn)出了其積極的準備。在上半年，龍湖商業(yè)新開業(yè)3座商場，并通過對頭部存量項目進行改造與運營提升，令整體銷售額及日均客流量實現(xiàn)同比兩位數(shù)的增長。截至期末，累計開業(yè)運營的購物中心已達到91座，鑒于在手商業(yè)的存量，預計下半年還將開業(yè)10座商場，預計明后年會保持每年10座左右的開業(yè)節(jié)奏。
報告期內(nèi)，龍湖將長租公寓“冠寓”、產(chǎn)城辦公“藍海引擎”、活力街區(qū)“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”、頤年公寓“椿山萬樹”等六大業(yè)務融合，推出全新資管旗艦品牌逍遙洲資管，形成從幼到老的全周期、全業(yè)態(tài)的資管平臺，以全新的資管運營邏輯針對存量市場尋找更多機會。其中，作為業(yè)務基本盤的長租公寓“冠寓”，不斷品質(zhì)迭代，在全國持續(xù)落地4.0產(chǎn)品，期末出租率增至95.6%。
在2024年上半年末，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務在管面積3.7億方，客戶滿意度已連續(xù)15年超過90%，科技賦能實現(xiàn)管理提效，持續(xù)優(yōu)化服務品質(zhì)之余，將服務半徑延伸至華為、京東、小米、螞蟻、阿里、網(wǎng)易等旗下辦公空間的一線場景，以及上海虹橋機場及其場區(qū)等公共設施場景，于擁擠的住宅服務外，在商企服務上拓展更大想象空間。
而脫胎于龍湖30余年能力沉淀的智慧營造業(yè)務，在2024上半年新增代建類項目26個，在管銷售業(yè)態(tài)項目中，上半年累計銷售40億元。在上半年，龍湖龍智造發(fā)布了全新智慧空間科技產(chǎn)品矩陣，把龍湖多年來的數(shù)字化經(jīng)驗升級打磨為整體解決方案，幫助城市和企業(yè)實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
可以看到，在2024年上半年，龍湖的每一項經(jīng)營性業(yè)務均遵循著質(zhì)量與規(guī)模兩個邏輯有序推進。如同過往不追求銷售排名的龍湖一樣，通過品質(zhì)、能力、口碑提升，再自然而然帶動自身發(fā)展是龍湖過往最熟悉的路徑，在新周期之下，經(jīng)營性業(yè)務之上，熟悉的齒輪再一次開始扭動。
全新形態(tài)的龍湖
站在新發(fā)展模式的起點，龍湖在研究過美國、日本、中國香港等成熟市場后，也得出自己的結論：“較低的負債水平+高經(jīng)營性收入，是穿越周期必須要具備的兩大條件?！?/span>
在過去，龍湖的審慎讓它以堅定的投資與沉淀，構建起服務千萬人的三大業(yè)務板塊與“一個龍湖”生態(tài)體系，使得地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造都位于地產(chǎn)行業(yè)前十的地位。
而在新周期里，龍湖得以憑借足夠體量的經(jīng)營性業(yè)務，通過可持續(xù)的內(nèi)生式增長，驅(qū)動的債務結構轉(zhuǎn)換、收入及利潤結構轉(zhuǎn)換。在今年下半年，龍湖的有息負債還會進一步下降，在龍湖的規(guī)劃里，這個數(shù)字將降至1700億左右。
每一條內(nèi)生驅(qū)動的航道，均意味著龍湖在收入和利潤結構上的主動權，通過此消彼長應對不同的行業(yè)發(fā)展周期。
（圖片來源：龍湖）